Immobilienprüfung in Italien: Eigentum, Bauunterlagen und Eigentümergemeinschaft

Klären Sie zunächst, was dem Verkäufer gehört und was er übertragen kann

Eine Straßenadresse und der Name des Verkäufers reichen nicht aus. Klären Sie die rechtliche Beschreibung der Immobilie, die zu übertragenden Rechte und die Befugnis aller Personen, deren Unterschrift erforderlich ist. Prüfen Sie, ob die bei der Besichtigung gezeigte Garage, der Keller, der Garten oder der Zugang tatsächlich mitverkauft wird.

Die italienische Steuerbehörde erläutert, was eine Einsicht in die Immobilienregister ergeben kann. Ein Katasterauszug dient einem anderen Zweck und ist für sich genommen keine vollständige Prüfung der Eigentumsverhältnisse.

Fragen Sie außerdem, wer die Immobilie nutzt und auf welcher Grundlage. Erwarten Sie eine geräumte Übergabe, prüfen Sie Mietverhältnisse oder andere Nutzungsvereinbarungen und die Umsetzbarkeit der zugesagten Übergabe. Eine Registerprüfung allein zeigt nicht, wie das Haus heute genutzt wird.

Vergleichen Sie die tatsächliche Immobilie mit zwei unterschiedlichen Arten von Unterlagen

Beauftragen Sie eine entsprechend qualifizierte technische Fachperson mit der Besichtigung und der Prüfung verfügbarer kommunaler Bauakten und Katasterunterlagen. Verlangen Sie eine schriftliche Darstellung des Prüfungsumfangs, der geprüften Dokumente, festgestellter Abweichungen und fehlender Angaben.

Ein übereinstimmender Katasterplan belegt für sich genommen nicht die Einhaltung planungs- und baurechtlicher Vorgaben. Ebenso ersetzt ein Dokument über genehmigte Arbeiten keine Besichtigung ihres tatsächlichen Ergebnisses. Die Studie des Notarrats zum rechtmäßigen Zustand von Gebäuden behandelt den rechtlichen Rahmen nach den Salva-Casa-Reformen.

Fragen Sie den Sachverständigen, ob die Salva-Casa-Reformen auf die konkrete Abweichung anwendbar sind und welches Verfahren oder welcher Nachweis erforderlich ist. Die Anwendungshinweise des Ministeriums sind eine erste Grundlage für die fachliche Beurteilung, ersetzen aber keine Prüfung der konkreten Immobilie.

Fordern Sie außerdem die einschlägigen Unterlagen zur agibilità und den Energieausweis (APE) an. Sie betreffen unterschiedliche Fragen: Eine Energieklasse ist kein allgemeiner Nachweis für Rechtmäßigkeit oder bauliche Sicherheit. Fehlende Unterlagen sollten geprüft werden, bevor man ihre Bedeutung verneint. Der Notarrat erläutert die agibilità nach den geänderten Vorschriften.

Prüfen Sie neben den Wohnungsunterlagen auch die Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft

Fordern Sie beim Kauf einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft die Gemeinschaftsordnung, neuere Versammlungsprotokolle, Abrechnungen und eine aktuelle Erklärung des Verwalters zu Zahlungen, beschlossenen außerordentlichen Ausgaben und Rechtsstreitigkeiten an. Die Checkliste des Notarrats für Immobilientransaktionen nennt auch Angaben zur Eigentümergemeinschaft als anzufordernde Unterlagen.

Nach Artikel 63 der Durchführungsvorschriften zum italienischen Zivilgesetzbuch kann der Erwerber gemeinsam mit dem bisherigen Eigentümer für Beiträge der Eigentümergemeinschaft aus dem laufenden und dem vorangegangenen Jahr haften. Der Notarrat von Parma erläutert dieses Haftungsrisiko. Lassen Sie die maßgeblichen Zeiträume und Beträge prüfen: Eine Vereinbarung, nach der der Verkäufer Kosten trägt, hindert die Gemeinschaft nicht zwangsläufig daran, Zahlung vom Käufer zu verlangen.

Treffen Sie zu jeder offenen Feststellung vor Fristablauf eine Entscheidung

Ein hilfreicher Bericht unterscheidet ein bestätigtes Problem von einem bislang nicht aufgefundenen Dokument. Fragen Sie, was feststeht, was unklar bleibt und wie sich die Unsicherheit auf den geplanten Kauf auswirkt. Schweigt ein Bericht mit begrenztem Prüfungsumfang zu einem Thema, bestätigt das nicht, dass sämtliche Fragen geprüft wurden.

Prüfen Sie vor der ersten verbindlichen Zusage geeignete Bedingungen im Kaufangebot. Wird bereits über einen Vorvertrag verhandelt, sollten die Feststellungen in die Pflichten des Verkäufers und die Bedingungen des Kaufabschlusses einfließen.

Haben Sie bereits unterschrieben, hebt ein neu entdecktes Problem die Vereinbarung nicht automatisch auf und macht nicht jede Zahlung rückzahlbar. Lassen Sie Vertrag und Nachweise prüfen, bevor Sie Zahlungen zurückhalten, einen Rücktritt erklären oder einer Fristverlängerung zustimmen.

Vereinbaren Sie den Umfang der rechtlichen und technischen Prüfung

Wenn Sie einen Anwalt mit der rechtlichen Immobilienprüfung beauftragen, erläutern Sie den bisherigen Stand und bereits veranlasste Prüfungen. Die rechtliche Prüfung kann die Ergebnisse mit Ihrer vertraglichen Position verbinden, während Notar und technische Fachleute ihre jeweiligen Untersuchungen durchführen. Klären Sie, wer Unterlagen beschafft, besichtigt, berichtet und die einzelnen offenen Punkte weiterverfolgt.

Nutzen Sie für eine erste Anfrage das Kontaktformular und nennen Sie Lage der Immobilie, bereits geleistete Unterschriften, die nächste Frist und eine kurze Beschreibung Ihrer Bedenken. Geben Sie an, welche Berichte vorliegen, und warten Sie auf Hinweise, bevor Sie vertrauliche Unterlagen übermitteln. Für jede kostenpflichtige Prüfung erhalten Sie vor Arbeitsbeginn ein Angebot.

Allgemeine Informationen, keine Bestätigung des Zustands oder rechtlichen Status einer konkreten Immobilie. Eine Anfrage begründet kein Mandat und bedeutet nicht, dass die Verantwortung für eine Frist übernommen wurde.