Immobilienkauf in Italien: Steuern, Gebühren und Kaufnebenkosten

Klären Sie, ob der Verkauf der Registersteuer oder der Mehrwertsteuer unterliegt

Lassen Sie den Notar die steuerliche Behandlung des konkreten Kaufs bestätigen, bevor Sie sich auf einen Prozentsatz aus einem Online-Rechner verlassen. Ein Unternehmen als Verkäufer bedeutet nicht automatisch, dass Mehrwertsteuer anfällt. Die folgende Übersicht betrifft gewöhnliche Käufe von Wohnimmobilien. Grundstücke, Gewerbeobjekte und gemischte Transaktionen erfordern eine gesonderte Prüfung.

Der Notarrat gibt einen Überblick über die Registersteuersätze und festen Immobiliensteuern. Die Steuersätze sind nur ein Teil der Prüfung. Lassen Sie den Notar die aktuelle Behandlung nach Mehrwertsteuer- oder Registersteuerrecht und die Voraussetzungen ermäßigter Sätze bestätigen, insbesondere wenn Sie im Ausland leben oder noch eine mit Prima-casa-Vergünstigung erworbene Wohnung besitzen.

Steuersatz und steuerliche Bemessungsgrundlage sind unterschiedliche Fragen

Bei einem begünstigten Kauf einer Wohnimmobilie außerhalb der Mehrwertsteuer durch eine privat handelnde natürliche Person kann das Prezzo-valore-Verfahren für die Registersteuer einen aus dem Katasterertrag berechneten Wert statt des vereinbarten Kaufpreises zugrunde legen. Es muss in der Urkunde beantragt werden; der tatsächliche Preis ist dennoch anzugeben. Es handelt sich nicht um eine allgemeine Vergünstigung für jede Immobilie und jeden Käufer. Der Prezzo-valore-Ratgeber des Notarrats erläutert den Anwendungsbereich.

Prüfen Sie die Prima-casa-Voraussetzungen, bevor Sie mit der Vergünstigung rechnen

„Meine erste Immobilie in Italien“ ist keine vollständige Prüfung der Voraussetzungen. Maßgeblich sind begünstigte Immobilienkategorien, Wohnsitz oder ein anderer zulässiger örtlicher Bezug, bestehende Immobilienrechte und frühere Inanspruchnahmen der Vergünstigung. Wird die Voraussetzung durch eine Wohnsitzverlegung erfüllt, beträgt die gewöhnliche Frist für die Verlegung in die betreffende Gemeinde 18 Monate; die erforderliche Erklärung muss in der Urkunde enthalten sein.

Informieren Sie den Notar über Ihren tatsächlichen bisherigen Wohnsitz und Ihre berufliche Tätigkeit, bestehende Eigentumsrechte und frühere begünstigte Erwerbe. Bei Käufern im Ausland muss die konkret einschlägige Regel festgestellt werden. Gehen Sie nicht davon aus, dass Staatsangehörigkeit oder AIRE-Eintragung die Frage allein entscheiden.

Die Vergünstigung beim Erwerb ist außerdem von den Regeln für eine abitazione principale zu unterscheiden, die andere Steuern und Abzugsmöglichkeiten betreffen. Die Erläuterung der Steuerbehörde zur Hauptwohnung verdeutlicht diesen Unterschied. Prüfen Sie die laufenden Steuern auf den Immobilienbesitz gesondert von einer Ermäßigung der Erwerbsteuer.

Vergleichen Sie schriftliche Angebote nach Leistungsumfang und Gesamtbetrag

Fragen Sie jede beteiligte Fachperson, welche Leistungen enthalten sind, was zusätzlich berechnet wird und ob die Summe gegebenenfalls Mehrwertsteuer, berufsständische Beiträge und Auslagen einschließt. Ein an den Notar gezahlter Betrag kann neben seinem Honorar auch für den Kauf vereinnahmte Steuern umfassen. Trennen Sie beides, damit Sie dieselbe Steuer nicht doppelt einrechnen.

Der Umfang der rechtlichen und technischen Immobilienprüfung sollte vor dem Angebotsvergleich feststehen. Ein einheitlicher „All-inclusive-Prozentsatz“ ist wenig aussagekräftig, wenn ein Angebot Untersuchungen ausschließt, die ein anderes enthält.

Ordnen Sie jeder Zahlung einen Termin und einen Empfänger zu

Eine Anzahlung wird beim Kaufabschluss gewöhnlich auf den Kaufpreis angerechnet; sie ist kein zusätzlicher Kaufpreis. Ihre rechtliche Einordnung bleibt dennoch wichtig: Unterscheiden Sie Caparra und Kaufpreisanzahlungen und gleichen Sie bereits geleistete Zahlungen mit der verlangten Restzahlung ab.

Prüfen Sie beschlossene Arbeiten und offene Beiträge der Eigentümergemeinschaft, bevor Sie das Budget als abschließend betrachten. Halten Sie für offene Punkte eine gesonderte Reserve vor. Dokumentieren Sie deren Anlass und Schätzung, statt einen pauschalen Prozentsatz zu raten.

Bei einem finanzierten Kauf sollte die Bank Zinsen, Gebühren, Bewertungskosten, Steuern und Versicherungsanforderungen getrennt ausweisen. Wenn Ihre Mittel in einer anderen Währung vorliegen, sind auch Wechselkursschwankungen und Überweisungsgebühren relevant. Gehen Sie nicht davon aus, dass der beworbene Darlehensbetrag am benötigten Tag vollständig verfügbar ist.

Lassen Sie die Annahmen hinter Ihrem Budget prüfen

Wenn Sie rechtliche Beratung zum Kaufbudget benötigen, erläutern Sie, welche Verpflichtungen oder Kosten unklar sind. Eine Vertragsprüfung kann Zahlungspflichten, Bedingungen und die Kostentragung für zusätzliche Arbeiten untersuchen. Der Notar oder Steuerberater bestätigt die maßgebliche steuerliche Behandlung.

Nutzen Sie das Kontaktformular und nennen Sie Lage der Immobilie, die Art des Verkäufers, soweit bekannt, bereits geleistete Unterschriften oder Zahlungen und die nächste Frist. Beschreiben Sie die vorliegenden Kostenvoranschläge und warten Sie auf Hinweise, bevor Sie vertrauliche Unterlagen übermitteln. Für jede kostenpflichtige Prüfung erhalten Sie vor Arbeitsbeginn ein Angebot.

Allgemeine Informationen, Stand der geprüften englischen Originalfassung: 14. Oktober 2026. Die Zahlen veranschaulichen häufige Besteuerungsarten beim Wohnimmobilienkauf und sind weder eine individuelle Steuerberechnung noch ein Honorarangebot. Eine Anfrage begründet kein Mandat und bedeutet nicht, dass die Verantwortung für eine Frist übernommen wurde.