Acheter un bien immobilier en Italie : impôts, frais et budget au-delà du prix
Un prix affiché de 250 000 € ne dit pas quelle somme vous devez avoir disponible pour conclure l’achat. Acheter un bien immobilier en Italie implique des impôts d’acquisition, des honoraires et des paiements parfois exigibles avant l’acte. Commencez par le régime fiscal de la vente et votre éligibilité aux avantages fiscaux, puis établissez un budget daté à partir de devis écrits.
Avv. Luca Valente · Version anglaise originale : 14 octobre 2026
Déterminez si la vente relève de l’impôt d’enregistrement ou de la TVA
Demandez au notaire de confirmer le régime de la transaction avant de vous fier au pourcentage d’un simulateur en ligne. Une société venderesse ne signifie pas automatiquement que la TVA s’applique. La présentation suivante concerne les achats résidentiels ordinaires ; les terrains, locaux commerciaux et opérations mixtes nécessitent une analyse distincte.
Impôt proportionnel d’enregistrement
En principe 9 %, ou 2 % si les conditions de l’avantage prima casa sont remplies, avec un minimum de 1 000 €. Les impôts hypothécaire et cadastral sont de 50 € chacun.
TVA sur le prix de vente
En principe 10 % pour un logement, 4 % si les conditions de l’avantage prima casa sont remplies, ou 22 % pour les catégories A/1, A/8 et A/9. Les impôts d’enregistrement, hypothécaire et cadastral sont de 200 € chacun.
Le notariat italien résume les taux de l’impôt d’enregistrement et les impôts immobiliers fixes. Les taux ne sont qu’un élément de l’analyse. Demandez au notaire de confirmer le régime actuel de TVA ou d’enregistrement et l’éligibilité aux taux réduits, notamment si vous vivez à l’étranger ou possédez encore un logement acheté avec l’avantage prima casa.
Le taux et la base imposable sont deux questions différentes
Dans un achat résidentiel éligible hors TVA, réalisé par une personne physique agissant à titre privé, le système prezzo-valore permet d’utiliser une valeur calculée à partir du revenu cadastral pour l’impôt d’enregistrement, plutôt que le prix convenu. Son application doit être demandée dans l’acte, et le prix réel doit toujours être déclaré. Ce n’est pas une réduction générale ouverte à tout bien ou acheteur. Le guide du notariat italien sur le prezzo-valore en explique le champ d’application.
- Prix d’achatPrezzo
- La somme que vous convenez de payer au vendeur. Confirmez ce qu’elle comprend et si les impôts s’y ajoutent.
- Revenu cadastralRendita catastale
- Une valeur enregistrée utilisée dans certains calculs fiscaux. Ce n’est ni le prix de marché du bien ni le loyer annuel que vous pourriez demander.
- Base imposableBase imponibile
- Le montant auquel le pourcentage concerné s’applique. Demandez au notaire d’en détailler le calcul et les hypothèses retenues.
Exemple : un même prix, des hypothèses fiscales différentes
Calcul illustratif, et non devis. Supposons un achat résidentiel de 250 000 € sans avantage prima casa.
Si le régime hors TVA s’applique et qu’un calcul prezzo-valore éligible donne une base imposable de 100 000 €, l’impôt d’enregistrement à 9 % est de 9 000 € ; les deux impôts de 50 € portent le sous-total à 9 100 €.
Si, au contraire, l’opération est soumise à une TVA de 10 % sur un prix hors TVA de 250 000 €, la TVA est de 25 000 € ; les trois impôts fixes de 200 € portent ce sous-total à 25 600 €.
Aucun de ces sous-totaux ne comprend les honoraires, les coûts de financement ou les autres frais applicables. La base imposable de 100 000 € est une hypothèse propre à cet exemple, et non une proportion fixe du prix d’achat.
Vérifiez l’éligibilité à prima casa avant de l’intégrer au budget
« Mon premier bien en Italie » ne suffit pas à établir l’éligibilité. La catégorie du bien, la résidence ou un autre lien territorial admis, les droits immobiliers déjà détenus et le recours antérieur à l’avantage fiscal comptent. Lorsque l’éligibilité repose sur le transfert de résidence, le délai ordinaire est de 18 mois pour établir sa résidence dans la commune concernée, avec la déclaration requise dans l’acte.
Communiquez au notaire votre historique réel de résidence et d’activité professionnelle, vos droits immobiliers existants et vos achats antérieurs ayant bénéficié de l’avantage. Pour les acheteurs à l’étranger, identifiez la règle précise invoquée plutôt que de présumer que la nationalité ou l’inscription à l’AIRE règle la question.
Et si je possède encore un logement acheté avec l’avantage prima casa ?
Un achat de remplacement éligible peut être possible avec l’engagement de céder le logement ayant précédemment bénéficié de l’avantage dans un délai de deux ans. Ce délai a été prolongé par la loi de finances pour 2025 ; l’explication publiée dans FiscoOggi par l’administration fiscale italienne présente ce changement.
Faites vérifier les autres conditions et vos dates par le notaire. N’appliquez pas indistinctement ce délai de deux ans à une autre situation, par exemple la vente d’un logement ayant bénéficié de l’avantage dans les cinq ans, suivie de l’achat d’un autre bien.
L’avantage fiscal à l’achat est également distinct des règles relatives à l’abitazione principale, qui influent sur d’autres impôts et déductions. L’explication du statut de résidence principale par l’administration fiscale italienne précise cette distinction. Évaluez les impôts annuels liés à la propriété séparément de toute réduction des impôts d’acquisition.
Comparez les devis écrits selon leur périmètre, pas seulement leur total
Demandez à chaque professionnel ce qui est compris, ce qui reste facturable et si le total inclut la TVA, les contributions professionnelles et les débours applicables. Une somme versée au notaire peut comprendre les impôts perçus pour la transaction en plus de ses propres honoraires : séparez-les pour éviter de compter deux fois le même impôt.
- Notaire
- Demandez le détail de l’acte de vente, des impôts, des recherches et des autres formalités. En cas d’emprunt, identifiez les prestations et frais distincts liés à l’acte de prêt hypothécaire.
- Agence immobilière
- Confirmez la base de calcul de la commission, la TVA applicable et l’événement qui rend le paiement exigible. Lisez l’accord avant de présumer que les honoraires ne sont dus qu’à la vente définitive.
- Analyse juridique
- Définissez les documents, négociations et démarches de suivi compris dans la mission. Un forfait d’examen doit préciser ses limites et les modalités d’autorisation des prestations supplémentaires.
- Vérifications techniques
- Prévoyez le coût de l’inspection, des documents et du rapport convenus. Distinguez les vérifications des éventuels travaux correctifs ou procédures de régularisation ultérieurs.
- Achat depuis l’étranger
- Prévoyez les traductions, un interprète si nécessaire, les procurations et formalités relatives aux documents étrangers, les virements et la conversion des devises.
Le périmètre des vérifications juridiques et techniques doit être clair avant de comparer les devis. Un « pourcentage tout compris » unique n’est pas utile si une estimation exclut des vérifications qu’une autre inclut.
Associez chaque paiement à une date et à un destinataire
Le versement initial est généralement imputé sur le prix lors de la vente définitive ; ce n’est pas un second prix d’achat à ajouter au premier. Sa qualification juridique reste importante : distinguez la caparra des acomptes sur le prix et rapprochez les sommes déjà versées du solde demandé.
- Avant la vente définitivePaiements engagés
Consignez les caparre, avances convenues, honoraires déjà dus et coûts d’enregistrement ou de transcription du contrat préliminaire. Demandez quels impôts, le cas échéant, pourront être imputés ultérieurement.
- Lors de la vente définitiveFonds effectivement disponibles
Rapprochez le solde, les impôts, les honoraires restants et les fonds du prêt. Confirmez la date de déblocage par le prêteur et les modalités de paiement lors de l’acte définitif.
- Après l’acteBudget de propriétaire
Prévoyez les impôts locaux applicables, les charges de déchets, les contributions de copropriété, l’assurance, les services et les travaux convenus. Obtenez des montants propres au bien.
Vérifiez les travaux de copropriété approuvés et les charges impayées avant de considérer le budget comme arrêté. Gardez une réserve distincte pour les points non résolus, avec un motif et une estimation consignés plutôt qu’un pourcentage universel choisi au hasard.
Pour un achat financé, l’estimation du prêteur doit distinguer les intérêts, frais, coûts d’évaluation, impôts et assurances exigées. Les variations de change et frais de virement comptent aussi si vos fonds sont dans une autre devise. Ne présumez pas que la totalité du montant de prêt annoncé sera disponible le jour où vous en aurez besoin.
Demandez conseil sur les hypothèses du budget
Si vous avez besoin d’un conseil juridique sur le budget d’achat, expliquez quels engagements ou coûts restent incertains. L’examen du contrat peut porter sur les obligations de paiement, les conditions et la prise en charge des prestations supplémentaires, le notaire ou le conseiller fiscal confirmant le régime fiscal pertinent.
Utilisez le formulaire de contact en indiquant la localisation du bien, le type de vendeur s’il est connu, les signatures ou versements déjà effectués et la prochaine échéance. Décrivez les estimations disponibles ; attendez les instructions avant d’envoyer des documents confidentiels. Toute analyse payante fait l’objet d’un devis avant le début du travail.
Se renseigner sur l’examen d’un achat immobilier ↗Informations générales vérifiées le 14 octobre 2026. Les chiffres illustrent des régimes fiscaux résidentiels courants, sans constituer un calcul fiscal personnalisé ni un devis d’honoraires. Une demande de renseignements ne crée ni mandat ni prise en charge d’une échéance.