Comprar casa en Italia: impuestos, gastos y presupuesto más allá del precio
Un precio anunciado de 250.000 € no indica cuánto dinero necesita para completar la compra. Comprar una vivienda en Italia implica impuestos, honorarios profesionales y pagos que pueden vencer antes de la escritura. Empiece por el régimen fiscal de la venta y su derecho a beneficios fiscales; después, prepare un presupuesto con fechas a partir de estimaciones escritas.
Avv. Luca Valente · Original en inglés: 14 de octubre de 2026
Determine si la venta está sujeta al impuesto de registro o al IVA
Pida al notario que confirme el tratamiento de la operación concreta antes de basarse en un porcentaje de una calculadora en línea. Que el vendedor sea una sociedad no significa automáticamente que se aplique IVA. El siguiente esquema se refiere a compraventas ordinarias de viviendas; los terrenos, locales comerciales y operaciones mixtas requieren una valoración aparte.
Impuesto de registro proporcional
Por regla general, el 9 %, o el 2 % si se cumplen los requisitos del beneficio prima casa, con un mínimo de 1.000 €. Los impuestos hipotecario y catastral son de 50 € cada uno.
IVA sobre el precio de venta
Por regla general, el 10 % para viviendas, el 4 % si se cumplen los requisitos del beneficio prima casa, o el 22 % para las categorías A/1, A/8 y A/9. Los impuestos de registro, hipotecario y catastral son de 200 € cada uno.
El Notariado resume los tipos del impuesto de registro y los impuestos inmobiliarios fijos. Los tipos impositivos son solo una parte del análisis. Pida al notario que confirme el régimen vigente de IVA o impuesto de registro y el derecho a tipos reducidos, especialmente si vive en el extranjero o todavía posee una vivienda adquirida con el beneficio prima casa.
El tipo impositivo y la base imponible son cuestiones distintas
En una compra de vivienda que reúna los requisitos, no sujeta a IVA y realizada por una persona física que actúe como particular, el sistema prezzo-valore permite calcular el impuesto de registro sobre un valor derivado de la renta catastral, en lugar del precio pactado. Debe solicitarse en la escritura y sigue siendo obligatorio declarar el precio real. No es una reducción general disponible para cualquier inmueble o comprador. La guía del Notariado sobre el sistema prezzo-valore explica su ámbito de aplicación.
- Precio de compraPrezzo
- Lo que acuerda pagar al vendedor. Confirme qué incluye y si los impuestos se añaden aparte.
- Renta catastralRendita catastale
- Un valor registrado que se utiliza en determinados cálculos fiscales. No es el precio de mercado del inmueble ni el alquiler anual que podría cobrar.
- Base imponibleBase imponibile
- El importe sobre el que se aplica el porcentaje correspondiente. Pida al notario que detalle el cálculo y los supuestos utilizados.
Ejemplo: mismo precio, distintos supuestos fiscales
Cálculo ilustrativo, no un presupuesto. Supongamos una compra de vivienda por 250.000 € sin el beneficio prima casa.
Si se aplica el régimen sin IVA y un cálculo válido mediante prezzo-valore arroja una base imponible de 100.000 €, el impuesto de registro al 9 % es de 9.000 €; al añadir los dos impuestos de 50 €, el subtotal es de 9.100 €.
Si, en cambio, la operación está sujeta al 10 % de IVA sobre un precio de 250.000 € sin IVA, este asciende a 25.000 €; los tres impuestos fijos de 200 € elevan ese subtotal a 25.600 €.
Ninguno de los subtotales incluye honorarios profesionales, costes de financiación u otros gastos aplicables. La base imponible de 100.000 € es un supuesto de este ejemplo, no una proporción fija del precio de compra.
Compruebe los requisitos de prima casa antes de incluir el beneficio en su presupuesto
«Mi primera vivienda en Italia» no es una comprobación completa de los requisitos. Importan la categoría del inmueble, la residencia u otro vínculo territorial admitido, los derechos sobre otros inmuebles y el uso anterior del beneficio. Si se utiliza la vía del traslado de residencia, el plazo ordinario es de 18 meses para establecerla en el municipio correspondiente, con la declaración exigida en la escritura.
Facilite al notario su historial real de residencia y trabajo, sus derechos sobre otros inmuebles y las compras anteriores que hayan disfrutado del beneficio. Para compradores residentes en el extranjero, identifique la norma concreta en la que se basa, sin suponer que la nacionalidad o la inscripción en el AIRE resuelven la cuestión.
¿Y si todavía poseo una vivienda comprada con el beneficio prima casa?
Puede ser posible realizar una nueva compra que reúna los requisitos comprometiéndose a transmitir la vivienda anteriormente beneficiada en un plazo de dos años. La Ley de Presupuestos de 2025 amplió este plazo; la explicación de FiscoOggi, de la Agencia Tributaria italiana, aborda el cambio.
Pida al notario que compruebe los demás requisitos y sus fechas. No aplique ese plazo de dos años indiscriminadamente a una situación distinta, como vender una vivienda beneficiada antes de cinco años y comprar otra después.
El beneficio fiscal de la compra también es distinto de las reglas sobre la abitazione principale, que afectan a otros impuestos y deducciones. La explicación de la Agencia Tributaria italiana sobre la vivienda habitual aclara esa distinción. Valore los impuestos anuales por la titularidad del inmueble por separado de cualquier reducción en los impuestos de adquisición.
Compare presupuestos escritos por su alcance, no solo por el total
Pregunte a cada profesional qué está incluido, qué se cobra aparte y si el total incluye IVA, aportaciones profesionales obligatorias y suplidos cuando correspondan. Una cantidad abonada al notario puede incluir tanto los impuestos recaudados para la operación como sus propios honorarios: sepárelos para no contar dos veces el mismo impuesto.
- Notario
- Solicite un desglose de la escritura de compraventa, impuestos, consultas registrales y otras formalidades. Si necesita financiación, identifique por separado el trabajo y los gastos de la escritura hipotecaria.
- Agencia inmobiliaria
- Confirme la base de la comisión, el IVA cuando corresponda y el hecho que hace exigible el pago. Lea el contrato antes de suponer que la comisión solo se paga al firmar la escritura definitiva.
- Revisión jurídica
- Defina qué documentos, negociaciones y seguimiento incluye el encargo. Un precio fijo de revisión debe precisar sus límites y cómo se autoriza el trabajo adicional.
- Comprobaciones técnicas
- Presupueste la inspección, los documentos y el informe acordados. Distinga las comprobaciones de cualquier subsanación o procedimiento de regularización posterior.
- Compra desde el extranjero
- Prevea traducciones, intérprete cuando sea necesario, poderes notariales y formalidades de documentos extranjeros, transferencias y cambio de moneda.
El alcance de las comprobaciones jurídicas y técnicas del inmueble debe estar claro antes de comparar presupuestos. No resulta útil un único «porcentaje con todo incluido» si una estimación excluye comprobaciones que otra incluye.
Asigne a cada pago una fecha y un destinatario
La señal suele imputarse al precio al formalizar la compraventa; no es otro precio de compra que deba sumarse. Su tratamiento jurídico sigue siendo importante: distinga la caparra de los pagos a cuenta y concilie lo ya pagado con el saldo que se le solicita.
- Antes de la escritura definitivaPagos comprometidos
Anote las señales, los anticipos acordados, los honorarios ya exigibles y los costes de registrazione o trascrizione del contrato preliminar. Pregunte qué importes de impuestos, si los hay, podrán descontarse posteriormente.
- En la firma definitivaDinero realmente disponible
Concilie el saldo, los impuestos, los honorarios pendientes y los fondos del préstamo. Confirme cuándo desembolsa el dinero la entidad y las modalidades de pago de la escritura definitiva.
- Después de la escrituraPresupuesto como propietario
Prevea los impuestos locales que correspondan, la tasa de residuos, las cuotas de comunidad, seguros, suministros y obras acordadas. Obtenga cifras concretas para ese inmueble.
Compruebe las obras de comunidad aprobadas y las cuotas pendientes antes de dar el presupuesto por cerrado. Reserve por separado fondos para cuestiones sin resolver, dejando constancia del motivo y de la estimación, en lugar de aplicar un porcentaje universal sin fundamento.
Si financia la compra, la estimación de la entidad debe distinguir intereses, comisiones, tasación, impuestos y seguros exigidos. Las variaciones del tipo de cambio y los gastos de transferencia también importan si sus fondos están en otra moneda. No suponga que todo el importe anunciado del préstamo estará disponible el día en que lo necesite.
Solicite asesoramiento sobre los supuestos de su presupuesto
Si necesita asesoramiento jurídico sobre el presupuesto de compra, explique qué compromisos o costes siguen sin estar claros. Una revisión contractual puede examinar las obligaciones de pago, las condiciones y la responsabilidad por trabajos adicionales, mientras el notario o asesor fiscal confirma el tratamiento tributario correspondiente.
Utilice el formulario de contacto e indique la ubicación del inmueble, el tipo de vendedor si lo conoce, si ya ha firmado o pagado algo y el próximo plazo. Describa los presupuestos disponibles; espere instrucciones antes de enviar documentos confidenciales. Cualquier valoración de pago se presupuesta antes de comenzar.
Consultar sobre la revisión de una compra inmobiliaria ↗Información general revisada el 14 de octubre de 2026. Las cifras ilustran regímenes fiscales habituales de compraventa de viviendas; no constituyen un cálculo fiscal personalizado ni un presupuesto de honorarios profesionales. Una consulta no crea un encargo ni supone aceptar la responsabilidad de gestionar un plazo.