Immobilienkauf in Italien abschließen: Rogito, letzte Prüfungen und Übergabe
Der Notar hat einen Termin für den Rogito vorgeschlagen. Klären Sie vor der Restzahlung, was unterschrieben wird, welche offenen Punkte erledigt sind und wann Sie tatsächlich den Besitz erhalten. Beurkundung, Freigabe des Kaufpreises und Schlüsselübergabe hängen zusammen, müssen aber nicht gleichzeitig stattfinden.
Avv. Luca Valente · Englische Originalfassung: 14. Oktober 2026
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Lesen Sie die endgültige Kaufurkunde vor dem Termin
Der rogito ist die endgültige notarielle Kaufurkunde. Bei einem gewöhnlichen Kauf hält er die Eigentumsübertragung zu den darin festgelegten Bedingungen fest. Er ist keine bloß feierliche Wiederholung des Vorvertrags. Fordern Sie Entwurf und Anlagen rechtzeitig an, damit Sie Fragen stellen und Änderungen verstehen können.
- Was Sie erwerben
- Prüfen Sie Immobilie, Eigentumsanteile, zugehörige Flächen und Rechte. Klären Sie, ob eine zuvor zugesagte Garage, ein Keller oder Garten zutreffend erfasst ist.
- Kaufpreis und Zahlungen
- Gleichen Sie Gesamtkaufpreis, bereits geleistete Zahlungen, Restbetrag und Empfänger ab. Prüfen Sie, ob Zahlungsbestätigungen den tatsächlichen Vorgängen entsprechen.
- Verbleibende Pflichten
- Ermitteln Sie noch ausstehende zugesagte Arbeiten, Unterlagen oder Freigaben. Prüfen Sie deren Regelung, statt davon auszugehen, dass eine frühere Zusage von selbst erfüllt wird.
- Besitzübergabe und Erklärungen
- Klären Sie Übergabetermin, Nutzungssituation und die von Ihnen verlangten Erklärungen einschließlich etwaiger Anträge auf Steuervergünstigungen.
Nehmen Sie die im Vorvertrag vereinbarten Bedingungen als Vergleichsgrundlage. Fragen Sie vor der Unterschrift nach Abweichungen, insbesondere bei Formulierungen, die eine Streitfrage abschließend regeln oder die vollständige Erfüllung bestätigen sollen.
Schließen Sie offene Prüfungen ab und besichtigen Sie die Immobilie erneut
Lassen Sie den Notar und die weiteren Fachleute innerhalb ihres jeweiligen Aufgabenbereichs benennen, was erledigt und was noch offen ist. Ein vereinbarter Termin bestätigt nicht für sich genommen, dass sämtliche Bedingungen erfüllt sind.
Verfolgen Sie die Ergebnisse der Prüfung von Eigentum, Bauunterlagen und Eigentümergemeinschaft weiter. Beschaffen Sie zugesagte Nachweise über Nachbesserungen oder aktualisierte Dokumente und fragen Sie, ob Registerabfragen oder Erklärungen kurz vor dem Kaufabschluss erneuert werden müssen.
- Zustand
- Vergleichen Sie die Immobilie mit dem vereinbarten Zustand und Inventar. Dokumentieren Sie sichtbare Veränderungen, Schäden oder unfertige Arbeiten mit datierten Fotos.
- Nutzung und Räumung
- Klären Sie, ob die Immobilie zum zugesagten Termin geräumt sein wird, einschließlich Abstellflächen und zu entfernender Gegenstände.
- Mitverkaufte Gegenstände
- Prüfen Sie vereinbarte Einbauten, Geräte und weitere Gegenstände. Stellen Sie Fehlendes fest, bevor Sie die Inventarliste als vollständig erfüllt betrachten.
- Zugang und Versorgung
- Planen Sie die Übergabe von Schlüsseln und Zugangsmitteln, Zählerstände und die für die Übergabe erforderlichen Angaben zu Versorgungsverträgen.
Eine letzte Besichtigung ersetzt kein technisches Gutachten. Dokumentieren Sie neue Auffälligkeiten und fragen Sie die zuständige Fachperson nach ihrer Bedeutung für den Kauf. Lassen Sie die verfügbaren Rechtsbehelfe prüfen, bevor Sie den Kaufabschluss verweigern oder Geld zurückhalten.
Vereinbaren Sie Zahlung und Freigabe des Restkaufpreises
Fordern Sie eine schriftliche Abrechnung an, die Restkaufpreis, Steuern und Honorare getrennt ausweist. Der Zahlungsplan für den Immobilienkauf sollte festlegen, wann Mittel verfügbar sein müssen und wer sie erhält. Klären Sie bei einer Finanzierung die tatsächlichen Auszahlungsbedingungen der Bank, statt sich allein auf die Darlehenszusage zu verlassen.
Legen Sie die für die Urkunde verlangten Zahlungsnachweise vor und überprüfen Sie Änderungen von Bankverbindungen über einen unabhängig bestätigten Kontaktweg. Unterscheiden Sie bereits überwiesenes Geld von einer lediglich vorgemerkten oder noch nicht gutgeschriebenen Überweisung.
Empfänger und Zeitpunkt kennen
Klären Sie, wie Restkaufpreis und etwaige Zahlungen im Zusammenhang mit einer bestehenden Hypothek abgewickelt werden.
Kaufpreishinterlegung mit dem Notar besprechen
Eine beantragte notarielle Kaufpreishinterlegung kann den Restbetrag bis zur Eintragung und den maßgeblichen Prüfungen beim Notar halten. Vereinbaren Sie die Abwicklung vor dem Kaufabschluss.
Der Ratgeber des Notarrats zur Kaufpreishinterlegung erläutert den Schutz zwischen Beurkundung und Eintragung. Diese Hinterlegung ist nicht mit einer bereits zur Absicherung des Vertrags gezahlten Caparra gleichzusetzen.
Soll Geld für einen weiteren Zweck zurückbehalten werden, etwa eine spätere Besitzübergabe, vereinbaren Sie Betrag, Freigabebedingungen und Nachweise mit den Parteien und dem Notar. Benennen Sie die gewünschte Absicherung. Eine allgemeine Bitte, „das Geld zurückzuhalten“, lässt wesentliche Bedingungen offen.
Regeln Sie die Besitzübergabe ausdrücklich
Die Schlüssel werden häufig beim Kaufabschluss übergeben; die Parteien können jedoch einen anderen Termin vereinbaren. Halten Sie fest, wer den Besitz übergibt, was auszuhändigen ist und wie die Erfüllung dokumentiert wird. Nimmt jemand die Schlüssel für Sie entgegen, geben Sie klare Anweisungen, was geprüft und gemeldet werden soll.
Beispiel: Der Verkäufer braucht noch zwei Wochen für den Auszug
Beispiel zur Veranschaulichung. Kurz vor der Beurkundung bittet der Verkäufer darum, weitere zwei Wochen in der Immobilie bleiben zu dürfen. Der Käufer stimmt informell zu, weil der Kauf ansonsten abschlussbereit erscheint.
Lassen Sie vor der Unterschrift die Vereinbarung dokumentieren: Übergabetermin, Verantwortung für Kosten und Zustand, Folgen einer verspäteten Übergabe und etwaige finanzielle Absicherung. Besprechen Sie, ob ein entsprechend gestalteter Einbehalt oder eine notarielle Hinterlegung geeignet ist. Nehmen Sie die vereinbarte Absicherung vor der Unterschrift in die Vertragsunterlagen auf.
Die Hinweise des Notarrats zur Kaufpreishinterlegung beschreiben deren möglichen Einsatz, wenn der Verkäufer nach dem Verkauf im Besitz der Immobilie bleibt. Die Bedingungen müssen zum konkreten Geschäft passen, statt aus einer allgemeinen Klausel übernommen zu werden.
- ZugangÜbergebene Gegenstände auflisten
Erfassen Sie Schlüssel, Fernbedienungen und Zugangsmittel sowie Datum und anwesende Personen.
- ZustandVereinbarten Stand festhalten
Dokumentieren Sie Zählerstände, Inventar und noch offene Punkte zutreffend.
- Weitere SchritteNächste Aufgabe benennen
Halten Sie fest, wer bis wann einen fehlenden Gegenstand nachreichen oder eine vereinbarte Aufgabe erledigen muss und welcher Nachweis verlangt wird.
Lesen Sie jede Übergabeerklärung vor der Unterschrift. Eine Bestätigung, alles in zufriedenstellendem Zustand erhalten zu haben, muss den Tatsachen entsprechen. Lassen Sie Formulierungen prüfen, die einen Anspruchsverzicht oder die abschließende Regelung eines offenen Problems bewirken könnten.
Sammeln Sie die Unterlagen und erledigen Sie die Schritte nach dem Kauf
Nach der Unterschrift übernimmt der Notar die maßgebliche steuerliche Registrierung, die Eintragung in die Immobilienregister und die Katasterumschreibung. Der Notarrat erläutert diese Formalitäten nach der Beurkundung. Fragen Sie, wann die Urkundenkopie und die Bestätigung der Formalitäten vorliegen und wie sie Ihnen ins Ausland übermittelt werden.
Bewahren Sie Urkunde und Anlagen, Zahlungsnachweise, Rechnungen der Fachleute, relevante Berichte und Übergabeprotokoll zusammen auf. Organisieren Sie die Umschreibung der Versorgungsverträge und die erforderliche Mitteilung an den Verwalter der Eigentümergemeinschaft. Klären Sie etwaige Erklärungen zu örtlichen Steuern oder Abfallgebühren, Versicherungen und fortbestehende Pflichten aus beanspruchten Vergünstigungen.
Sprechen Sie offene Fragen vor der letzten Unterschrift an
Benötigen Sie rechtliche Unterstützung vor dem Kaufabschluss, erläutern Sie die noch unklaren Teile der vorgesehenen Abwicklung. Die Prüfung der endgültigen Kaufurkunde kann sich im vereinbarten Umfang und in Abstimmung mit dem Notar auf geänderte Bedingungen, ausstehende Pflichten oder eine spätere Übergabe konzentrieren.
Nutzen Sie das Kontaktformular und nennen Sie Lage der Immobilie, Kaufabschlusstermin, Ihre geplante persönliche Teilnahme und eine kurze Beschreibung der offenen Frage. Geben Sie an, welche Entwürfe und Berichte vorliegen, und warten Sie auf Hinweise, bevor Sie vertrauliche Unterlagen übermitteln. Für jede kostenpflichtige Prüfung erhalten Sie vor Arbeitsbeginn ein Angebot.
Anfrage zur Prüfung vor dem Kaufabschluss stellen ↗Allgemeine Informationen, keine Bestätigung, dass ein bestimmtes Geschäft abschlussbereit ist. Eine Anfrage begründet kein Mandat und bedeutet nicht, dass die Verantwortung für eine Frist übernommen wurde.